Küresel konut fiyatları, 2021 dördüncü çeyreği ile 2022 dördüncü çeyreği arasında ortalama yıllık %6 arttı.
Enflasyonu dikkate alan gerçek fiyatlar açısından, fiyatlar gerçekte son 12 yılda ilk kez %2 düştü. Faiz oranlarında ve ipotek maliyetlerindeki artışa rağmen, konut piyasaları belirgin şekilde istikrarlı kaldı. Gerçek fiyatlar hâlâ pandemi öncesi seviyelerin %7 üzerinde bulunuyor.
Bu grafikte, Bank for International Settlements (BIS) verileriyle birlikte konut fiyatlarındaki değişimi gösteriyoruz.
Konut Fiyatlarındaki Artış Sıralandı
BIS'ten alınan aşağıdaki veri seti, 2022 yılının dördüncü çeyreği itibariyle 58 ülke ve bölgedeki nominal ve reel konut fiyat artışını kapsamaktadır:
​Fiyat Artış Sıralaması | Ülke | Yıldan Yıla Nominal Değişim | Gerçek Yıldan Yıla Değişim |
1 | Türkiye | 167.9 | 51.0 |
2 | Sırbistan | 23.1 | 7.0 |
3 | Rusya | 23.1 | 9.7 |
4 | Kuzey Makedonya | 20.6 | 1.0 |
5 | Ä°zlanda | 20.3 | 9.9 |
6 | Hırvatistan | 17.3 | 3.6 |
7 | Estonya | 16.9 | -3.0 |
8 | Ä°srail | 16.8 | 11.0 |
9 | Macaristan | 16.5 | -5.1 |
10 | Litvanya | 16.0 | -5.5 |
Türkiye'de emlak fiyatları, yükselen enflasyonun da etkisiyle yaklaşık %168'lik bir artışla dünya genelinde en yüksek seviyeye ulaştı.
Düşen faiz oranlarıyla birlikte emlak talebi de arttı. Hükümet, zayıflayan ekonomiyi desteklemek için 2021'in sonlarında faiz oranlarını %19'dan %8,5'e düşürdü.
Birçok Avrupa ülkesi nominal olarak en yüksek fiyat artışlarından bazılarını gördü. Güçlü bir işgücü piyasası ve düşük faiz oranları, mortgage oranları kıta genelinde genel olarak iki katına çıksa bile fiyatları yukarı çekti. Reel fiyat artışında ise başta İsveç, Almanya ve Danimarka olmak üzere çoğu ülke negatif bölgede yer aldı.
ABD'de nominal konut fiyatları %7'nin biraz üzerinde artarken, reel fiyat artışı %0'a geriledi. İnatçı bir şekilde düşük seyreden stok arzı nedeniyle fiyatlar yüksek kalmaya devam etti. Aslında, konut fiyatları pandemi öncesi seviyelerin %45 üzerinde seyretmeye devam ediyor.
Faiz Oranları Emlak Piyasalarını Nasıl Etkiliyor?
Küresel konut fiyatları, pandemi sırasında merkez bankalarının ekonomileri desteklemek için faiz oranlarını düşürmesiyle patlama yaşadı.
Şimdi ise faiz oranları en son Küresel Finansal Kriz öncesinde görülen seviyelere geri döndü. Birçok büyük ekonomide faiz oranları ortalama yüzde dört puan arttı. BIS veri setindeki ülkelerin yaklaşık dörtte üçü, 2022'nin dördüncü çeyreği itibariyle yıldan yıla negatif reel konut fiyatı büyümesine tanık oldu.
Faiz oranlarının emlak fiyatları üzerinde büyük bir etkisi vardır. Ülkeler arası kanıtlar, reel faiz oranlarındaki her bir yüzde puanlık artış için, konut fiyatlarının büyüme oranının yaklaşık yüzde iki puan düşme eğiliminde olduğunu göstermektedir.
Konut Fiyatları Ne Zaman Düşecek?
ABD'de faiz oranlarındaki artış, ev sahiplerinin düşük mortgage oranlarını koruyabilmek için satış yapmakta isteksiz davranmalarıyla dengeleniyor. Sonuç olarak, envanteri düşük ve fiyatları yüksek tutuyor. Ev sahipleri, yeni bir mülkle ilgili katı koşulları yerine getirmedikleri sürece satamaz ve düşük ipotek oranlarını koruyamazlar.
Ayrıca, fiyat dinamiklerini etkileyen başka faktörler de var. İnşaat maliyetleri, gelir artışı, işgücü açığı ve nüfus artışı bu faktörler arasında yer almaktadır.
Güçlü bir işgücü piyasasının 2023 yılına kadar devam etmesiyle, istikrarlı gelirler fiyatların düşmesini engellemeye yardımcı olabilir. Öte yandan, değişken faizli konut kredisi kullanan alıcılar daha yüksek maliyetlerle karşı karşıya kalabilir ve yeni faiz oranlarını karşılayamayabilir. Bu durum piyasadaki konut arzını artırarak potansiyel olarak fiyatların düşmesine yol açabilir.
Makalenin orijinal hali için tıklayın.